Procedimento per convalida di sfratto

Con il termine “sfratto” si fa riferimento, nel linguaggio comune, alle vicende processuali che interessano l’inquilino, il quale, solitamente per non aver pagato regolarmente il proprietario di casa, viene intimato al rilascio dell’immobile da lui abitato.

In realtà, giuridicamente il c.d. “sfratto” è vincolato alla sussistenza di terminati presupposti e si riferisce a diversi casi che, in concreto, possono verificarsi.

PRESUPPOSTI

Presupposto fondamentale del procedimento di sfratto è il contratto di locazione regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate: senza registrazione, il contratto è nullo e, di conseguenza, per far valere le proprie ragioni è necessario avvalersi del rito ordinario [generalmente più lungo e costoso].

Il contratto di locazione può essere ad uso abitativo oppure ad uso commerciale.

Le parti del contratto – e di conseguenza, dell’eventuale procedimento di sfratto – sono il c.d. LOCATORE, ossia colui che concede in locazione l’immobile (solitamente è il proprietario), ed il CONDUTTORE, ossia colui che usufruisce dell’immobile a fronte del pagamento di una somma di denaro mensilmente versata al locatore.

Il contratto di locazione ha una durata specifica e, nella maggior parte dei casi, è previsto un rinnovo automatico per pari durata A MENO CHE uno dei due soggetti non comunichi con preavviso di voler impedire il rinnovo.

PERCHE’ CHIEDERE LO SFRATTO

Ciò necessariamente premesso, entrando nel merito del rito speciale c.d. PROCEDIMENTO PER CONVALIDA DI SFRATTO, si precisa che esistono 3 diverse situazioni ricorrendo le quali si può accedere al rito:

1. Licenza per finita locazione. Si intima prima della scadenza per impedire la sua rinnovazione;
2. Sfratto: si intima dopo la scadenza del contratto;
3. Sfratto per morosità: si intima a fronte del mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore.

In tutti e 3 i casi, l’obiettivo del locatore è, chiaramente, quello di ottenere la liberazione del proprio immobile da cose e persone, rientrando nella disponibilità dello stesso, sulla base di una delle 3 suddette motivazioni.

PASSAGGI E TEMPISTICHE DELLA PROCEDURA

L’atto introduttivo è l’atto di citazione, notificato al conduttore almeno 20 giorni prima della data fissata per l’udienza. La causa deve essere instaurata presso il Tribunale del luogo dove si trova l’immobile concesso in locazione.

Alla prima udienza, possono verificarsi 3 situazioni:

1. L’intimato non compare / non si oppone: il giudice può pronunciare un provvedimento definitivo;
2. L’intimato all’udienza si oppone (per iscritto): il rito si converte in rito locatizio. Il giudice è quello del lavoro. Oltre all’atto introduttivo, è possibile scrivere una memoria integrativa sostanzialmente in replica a quanto dedotto da controparte;
3. L’intimato si oppone senza essere in grado di proporre per iscritto le sue eccezioni: il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile al rilascio con riserva delle eccezioni al convenuto. Si tratta di un provvedimento non definitivo (condanna con riserva).

Una volta emessa l’ordinanza di convalida dello sfratto, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, se il conduttore non adempie spontaneamente entro il termine fissato dal giudice, il locatore dovrà procedere con l’esecuzione forzata per il tramite dell’ Ufficiale Giudiziario, il quale dovrà recarsi personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto (usufruendo ove necessario dell’assistenza della forza pubblica) ed immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene, obiettivo raggiungibile con maggiore fatica se riscontrata la presenza di minori degli anni 18.

IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITA’

Nel concreto, nella maggior parte dei casi il locatore richiede lo sfratto a fronte del mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, il quale, nei contratti di locazione ad uso abitativo, può richiedere il c.d. termine di grazia, ossia un termine di 90 giorni per pagare l’importo dovuto per i canoni scaduti, gli oneri accessori (es. spese condominiali), gli interessi legali e le spese legali sostenute dal locatore (onorari di avvocato, marche da bollo e spese di notifica) liquidate dal Giudice.

E’ sufficiente la semplice richiesta del conduttore perché il Giudice conceda un termine di 90 giorni per sanare la morosità e fissi udienza nei successivi 10 giorni. Se il conduttore paga interamente il dovuto, potrà proseguire nel rapporto di locazione.